불법 건축물 문제는 단순히 한 번 돈 내고 끝나는 사안이 아닙니다. 건축법상 먼저 시정명령이 내려지고, 그 명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 위반 상태가 남아 있으면 매수자도 실질적 부담을 떠안을 수 있어, 매매 전 확인이 특히 중요합니다.
1. 불법 건축물과 위반건축물은 무엇인가
실무에서는 “불법 건축물”이라고 많이 부르지만, 법령에서는 보통 위반건축물 문제로 다뤄집니다. 건축법 제79조는 법이나 명령, 처분에 위반되는 건축물 등에 대해 허가권자가 해체, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지, 사용제한 등의 조치를 명할 수 있다고 정하고 있습니다.
쉽게 말하면 이런 경우입니다
- 허가 없이 증축한 경우
- 신고·허가 내용과 다르게 지은 경우
- 무단 용도변경을 한 경우
- 건축법 기준에 맞지 않게 사용 중인 경우
2. 이행강제금은 언제 부과되나
이행강제금은 위반 사실이 있다고 바로 부과되는 구조가 아닙니다. 먼저 시정명령이 있고, 정해진 기간 안에 이행하지 않으면 건축법 제80조에 따라 이행강제금이 부과됩니다. 부과 전에 문서로 계고해야 하고, 실제 부과 문서에는 금액, 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 등이 들어가야 합니다.
핵심 흐름
- 위반 상태 발견
- 시정명령 발령
- 시정기간 경과
- 미이행 시 이행강제금 부과
3. 이행강제금은 한 번만 내면 끝나나
아닙니다. 건축법은 최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내 범위에서, 시정될 때까지 반복 부과할 수 있도록 두고 있습니다. 다만 일부 단서 사안은 지자체 조례로 총 부과 횟수를 별도로 정할 수 있고, 그 경우도 5회를 넘을 수 없습니다. 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지되지만, 이미 부과된 금액은 징수됩니다.
꼭 기억할 점
- 과태료처럼 1회성으로 보면 안 됩니다.
- 위반 상태가 계속되면 부담이 누적될 수 있습니다.
- 이미 나온 금액은 시정해도 없어지지 않습니다.
4. 이행강제금은 누가 부담하나
건축법 제79조의 조치명령 대상에는 건축주만 아니라 소유자, 관리자, 점유자도 포함됩니다. 그래서 매도인이 위반을 만들었더라도, 위반 상태가 남아 있는 건물을 매수하면 현재 소유자인 매수자가 시정명령과 이후 부담을 실질적으로 떠안을 수 있습니다.
실무상 왜 위험한가
- 위반 상태는 건물에 남아 있습니다.
- 거래했다고 행정상 문제가 자동 소멸되지 않습니다.
- 현재 소유자가 새 시정명령의 상대방이 될 수 있습니다.
또 시행령 제115조의4는 감경 사유 중 하나로 위반행위 후 소유권이 변경된 경우를 따로 두고 있어, 소유권 변경 뒤에도 이행강제금 이슈가 이어질 수 있음을 전제로 하고 있습니다.
5. 매수 전에는 무엇을 꼭 확인해야 하나
가장 먼저 볼 것은 건축물대장입니다. 건축법 제79조 제4항과 관련 규칙 제8조에 따르면, 시정명령이 내려지면 건축물대장에 “위반건축물” 표시, 위반일자, 위반내용, 시정명령 내용이 기재됩니다.
매수 전 체크리스트
- 정부24에서 건축물대장 등본·초본 열람 또는 발급
- 실제 현황과 도면 일치 여부 확인
- 옥상, 베란다, 다락, 창고 등 불법 증축 흔적 확인
- 무단 용도변경 여부 확인
- 구청·시청 건축과에 시정명령 이력 문의
- 이행강제금 부과 이력 확인
- 매매계약서 특약에 비용 부담 주체 명시 검토
정부24에서는 건축물대장 등본·초본을 인터넷, 모바일, 방문 등으로 신청할 수 있고, 신청자격은 누구나 가능한 것으로 안내하고 있습니다.
6. 양성화는 무엇이고, 무조건 가능한가
실무에서 말하는 “양성화”는 보통 현재 위반 상태를 적법한 상태로 정리하는 것, 즉 적법화를 뜻합니다. 하지만 상시로 누구나 가능한 구제 제도처럼 생각하면 안 됩니다. 핵심은 현행 기준에 맞게 정리할 수 있느냐입니다.
양성화 가능성을 볼 때 확인할 것
- 건폐율, 용적률 기준 충족 여부
- 높이 제한 위반 해소 가능 여부
- 구조, 방화, 주차, 일조 기준 충족 여부
- 용도지역 기준 충족 여부
- 허가 또는 신고 절차 진행 가능 여부
적법화 방향은 보통 3가지입니다
- 허가·신고 후 사후 적법화
- 일부 시정 후 적법화
- 원상복구 또는 철거
7. 이행강제금 감면은 어떤 경우 가능한가
감면은 가능하지만 자동 적용으로 보면 안 됩니다. 먼저 건축법 제80조 제1항 단서는 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물과 일부 대통령령상 주거용 건축물에 대해, 각 호 금액의 2분의 1 범위 안에서 지자체 조례가 정한 금액을 부과할 수 있도록 하고 있습니다. 즉, 소형 주택이라고 무조건 반값은 아닙니다.
또 건축법 제80조의2는 별도 감경 특례를 둡니다. 축사 등 농업용·어업용 시설로서 일정 면적 이하인 경우 5분의 1 감경이 가능하고, 그 밖에 위반 동기, 범위, 시기 등을 고려한 대통령령상 사유가 있으면 100분의 75 범위에서 감경할 수 있습니다.
대표 감경 포인트
- 60㎡ 이하 주거용 건축물 등 일부 주거용 건축물
- 농업용·어업용 시설 중 법정 요건 충족 사안
- 위반행위 후 소유권이 변경된 경우
- 임차인 때문에 즉시 시정이 어려운 경우
- 위반면적이 30㎡ 이하인 경우
- 사용승인 당시 존재했으나 이후 확인된 위반사항 등
8. 85㎡ 이하 80% 감경, 85㎡ 초과 60% 감경은 누구에게 적용되나
이 부분은 가장 많이 오해합니다. 시행령 제115조의4 제3항의 85㎡ 이하 80%, 85㎡ 초과 60% 감경은 모든 주거용 위반건축물에 일반 적용되는 규정이 아니라, 건축법 제80조의2 제2항에 따른 1992년 6월 1일 이전 위반한 주거용 건축물 특례 감경 규정입니다. 일반 주거용 감면과 같은 규정처럼 쓰면 잘못된 정보가 됩니다.
여기서 구분해야 할 것
- 60㎡ 이하 주거용 건축물 단서 규정
- 농업용·어업용 시설 감경 규정
- 대통령령상 일반 감경 사유
- 1992년 6월 1일 이전 위반 주거용 특례
9. 감면 신청은 어떻게 해야 하나
감면은 보통 자동 적용이 아니라 시행령 + 지자체 조례 + 개별 사정을 함께 봐야 합니다. 법령해석례도 조례로 감경 기간을 정한 경우 그 기간 내 시정 여부와 사실관계 확인이 중요하다고 설명합니다.
실무적으로는 이렇게 접근합니다
- 이행강제금 계고서 또는 부과통지서 확인
- 위반유형과 위반면적 정리
- 주거용, 농업용, 어업용 해당 여부 확인
- 해당 지자체 건축조례 확인
- 감경 사유를 입증할 자료 준비
- 적법화 계획 또는 시정 의사 함께 제출 검토
- 관할 건축과에 필요 서류 문의
10. 가장 많이 하는 오해
(1). 이행강제금은 한 번만 내면 된다
아닙니다. 반복 부과가 가능합니다.
(2). 매도인이 만든 위반이면 매수자는 괜찮다
아닙니다. 현재 소유자가 새 시정명령의 상대방이 될 수 있습니다.
(3). 소규모 주택이면 자동 감면된다
아닙니다. 법, 시행령, 지자체 조례까지 함께 봐야 합니다.
(4). 양성화는 돈만 내면 된다
아닙니다. 현행 기준 충족이 핵심입니다.
11. 가장 현실적인 대응 순서
위반 사실을 알게 되면
- 건축물대장부터 확인합니다.
- 시정명령 또는 부과통지서 내용을 읽습니다.
- 위반면적과 위반유형을 정리합니다.
- 적법화 가능성이 있는지 건축과에 문의합니다.
- 감면 사유가 있는지 조례와 시행령을 봅니다.
- 가능하면 빠르게 시정 또는 허가 절차를 검토합니다.
매수 전이라면
- 건축물대장 확인
- 현황과 도면 비교
- 시정명령 이력 확인
- 이행강제금 이력 확인
- 특약 작성 검토
12. 출처는 어디서 확인했나
확인한 공식 자료
- 국가법령정보센터 건축법 제79조, 제80조, 제80조의2
- 국가법령정보센터 건축법 시행령 제115조의4
- 국가법령정보센터 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조
- 정부24 건축물대장 등본·초본 발급(열람)
- 법령해석례 건축법상 이행강제금 감경 요건
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